Патент для строителей: когда можно, а когда нельзя?
Кому подходит патент
Патентный режим доступен только для ИП, выполняющих работы по реконструкции, ремонту и отделке уже существующих объектов — жилых, нежилых и спортивных сооружений. Он удобен, когда вы делаете электромонтаж, сантехнику, вентиляцию, штукатурку, столярку, малярку, кровлю, специализированные и отделочные работы.
Важно: право на патент определяется региональным законом о ПСН. Формулировка вида деятельности в вашем регионе — ключ к законному применению патента и отсутствию претензий ФНС.
Какие работы попадают под ПСН
Чаще всего на патент берут работы по ОКВЭД из группы 43:
43.21 — электромонтажные работы
43.22 — санитарно-технические работы, монтаж систем отопления и кондиционирования
43.29 — прочие строительно-монтажные работы
43.31 — штукатурные работы
43.32 — столярные и плотницкие работы
43.33 — устройство покрытий полов и облицовка стен
43.34 — малярные и стекольные работы
43.39 — прочие работы по завершению строительства
43.91 — кровельные работы
43.99 — прочие специализированные строительные работы
Эти коды — ориентир для вида деятельности, но решающим остаётся текст регионального закона о патенте и фактическое содержание работ по договору.
Когда патент применять нельзя
Строительство зданий и сооружений «с нуля». Генподряд по новому строительству — не патентная история.
Отделка и иные работы в новостройке до ввода объекта в эксплуатацию и постановки на кадастровый учёт. До появления объекта недвижимости в учёте речь идёт не о ремонте существующего помещения, а о завершении строительства.
Замещение «стройки» ремонтом в договоре. Если по факту идёт создание нового объекта или его частей (надстройка, пристройка, капитальная реконструкция с изменением техпараметров), патент неприменим.
На что ещё обратить внимание
Региональные ограничения. Некоторые регионы прямо указывают: работы возможны для любых заказчиков (юрлица, ИП, физлица), другие — только услуги населению. Сверьте формулировку.
Персонал и доходы. Для ПСН действует лимит по числу работников и по доходу за календарный год. Превышение — утрата права на патент по виду деятельности.
Субподряд. Привлечение субподрядчиков допустимо, если это не превращает работы в строительство нового объекта. Условия субподряда и акты должны подтверждать «ремонтный/отделочный» характер работ.
Документы первички. Договор, ТЗ, сметы, КС-2/КС-3, акты, фотофиксация — всё должно подтверждать именно ремонт/отделку уже существующего объекта.
Типовые ошибки и чем они грозят
Формально — «ремонт», по сути — строительство. Риск переквалификации, доначисления НДФЛ/страхвзносов/НДС/УСН, пени и штрафы.
Работы в не введённом в эксплуатацию доме. ФНС трактует как участие в строительстве.
Неправильный вид деятельности в патенте или в договоре. Несоответствие формулировок региональному закону — основание для претензий.
Кейс из практики
К нам обратился ИП-отделочник: работал в новостройках «до ввода», применял патент. На камеральной проверке ФНС запросила договоры, КС-2/КС-3 и разрешение на ввод дома. Объекты не стояли на кадастровом учёте — деятельность переквалифицировали в строительство. Итог — доначисления и пени. Мы помогли:
закрыть патентный вид, оценить риски и разнести контракты по видам работ,
перейти на ООО на УСН для стройки,
выстроить раздельный учёт и корректные формулировки договоров,
заранее согласовать безопасную модель на будущие объекты.
Сейчас клиент ведёт стройку без налоговых сюрпризов, а отделочные работы в сданных домах — через ПСН у ИП-партнёров.
Как выбрать безопасную модель
Сверьте фактические работы с региональным перечнем ПСН: формулировка «ремонт/отделка существующих объектов» — ваш ориентир.
Проверьте статус объекта: ввод в эксплуатацию и кадастровый учёт — обязательны для отделки/ремонта по патенту.
Разделите виды деятельности. Новое строительство — отдельный контракт и режим (часто УСН у ООО), ремонт и отделка в сданных домах — ПСН у ИП.
Настройте первичку: договоры, сметы, акты должны однозначно отражать ремонтный характер работ и адреса с кадастровыми номерами.
Оцените лимиты ПСН по сотрудникам и доходу заранее, чтобы не слететь с режима в сезон пиковой загрузки.
Что подготовить для проверки ФНС
Договоры с предметом «ремонт/отделка» и приложениями (смета, ТЗ).
Подтверждение статуса объекта: разрешение на ввод, выписка ЕГРН/кадастровые данные.
Акты КС-2/КС-3 с перечнем именно отделочных/ремонтных работ.
Фотофиксацию до/после, журналы работ, приказы по персоналу.
Раздельный учёт доходов/расходов по видам деятельности.
Чем поможем
«1С:БухОбслуживание. ЭосФайн» заранее проверяет налоговые конструкции, чтобы вы не платили дважды:
аудируем договоры и сметы на соответствие ПСН;
настраиваем раздельный учёт в 1С под стройку, отделку и ПСН/УСН;