Когда работает освобождение
С 1 апреля 2025 года работы подрядчика по строительству частного дома через счёт эскроу освобождены от НДС — но не всегда и не полностью. Если вы подрядчик, бухгалтер или сопровождаете строительную компанию — разбираем, что именно попадает под льготу, а что нет, и почему один незамеченный нюанс в договоре способен обнулить всю экономию.
Если вы заказчик и ищете, как эскроу защищает деньги при покупке дома, — коротко: банк переведёт оплату подрядчику только после того, как дом достроен и право собственности зарегистрировано на ваше имя. Вопросы НДС из этой статьи к вам отношения не имеют — это забота подрядчика.
Почему это всплыло
Тема пришла из рабочей переписки — консультация про НДС и эскроу-счета в частном домостроении, которой уже больше года, но путаницы вокруг неё меньше не становится. Разбираем по фактам, со ссылками на нормы, а не по пересказам из чужих статей.
Что такое счёт эскроу
Это — банковский счёт-посредник. Заказчик кладёт на него деньги за дом, но подрядчик получает их не сразу, а только после того, как достроит дом и заказчик зарегистрирует на него право собственности. Банк здесь — гарант для обеих сторон: заказчик не боится отдать деньги вперёд, подрядчик — остаться без оплаты после того, как выполнил работу.
Механизм для частного жилищного строительства ввёл отдельный закон — Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». По сути — тот же принцип, что и в долевом строительстве многоквартирных домов по 214-ФЗ, только распространённый на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Льгота по НДС: с какой даты и на каком основании
С 1 апреля 2025 года работы подрядчика по договору строительного подряда с физическим лицом на строительство жилого дома — если расчёты идут через счёт эскроу — освобождены от НДС. Основание — подпункт 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ, введённый Федеральным законом от 08.08.2024 № 283-ФЗ.
Разъяснение ФНС от 19.06.2025 № СД-4-3/5962@ называет условия применения льготы:
—подрядчик зарегистрирован в ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства) и имеет идентификатор;
—расчёты идут через счёт эскроу, открытый заказчиком в уполномоченном банке;
—оплата подрядчику поступает только после регистрации права собственности заказчика на дом;
—в ЕИСЖС размещена вся обязательная информация — о подрядчике, проектах домов, стоимости и сроках, домокомплектах, типовой документации, уполномоченном банке, заказчике и ходе строительства.
Разъяснение ФНС от 19.06.2025 № СД-4-3/5962@ называет условия применения льготы:
—подрядчик зарегистрирован в ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства) и имеет идентификатор;
—расчёты идут через счёт эскроу, открытый заказчиком в уполномоченном банке;
—оплата подрядчику поступает только после регистрации права собственности заказчика на дом;
—в ЕИСЖС размещена вся обязательная информация — о подрядчике, проектах домов, стоимости и сроках, домокомплектах, типовой документации, уполномоченном банке, заказчике и ходе строительства.
Все условия нужны одновременно — выполнение трёх из четырёх льготу не даёт!
Нюанс, который чаще всего упускают: льгота — только на работы
Формулировка нормы (пп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ) освобождает от НДС именно работы подрядчика — не поставку материалов и не оказание иных услуг. Если по этому же договору вы передаёте заказчику стройматериалы, коммуникации, отделку — их стоимость облагается НДС по общим правилам, льгота на неё не распространяется.
На практике это значит: в договоре и смете нужно чётко разделять стоимость работ и стоимость материалов. Если оформить всё общей суммой без разбивки, есть два одинаково неприятных исхода — либо компания сама занизит налоговую базу и доплатит НДС по итогам проверки, либо инспекция при проверке снимет льготу целиком, посчитав, что раздельного учёта работ и материалов нет и подтвердить обоснованность освобождения нечем.
Сомневаетесь, правильно ли у вас разделены работы и материалы в договоре и смете? Задайте вопрос эксперту — разберём именно вашу ситуацию до того, как это сделает налоговая при проверке.
На практике это значит: в договоре и смете нужно чётко разделять стоимость работ и стоимость материалов. Если оформить всё общей суммой без разбивки, есть два одинаково неприятных исхода — либо компания сама занизит налоговую базу и доплатит НДС по итогам проверки, либо инспекция при проверке снимет льготу целиком, посчитав, что раздельного учёта работ и материалов нет и подтвердить обоснованность освобождения нечем.
Сомневаетесь, правильно ли у вас разделены работы и материалы в договоре и смете? Задайте вопрос эксперту — разберём именно вашу ситуацию до того, как это сделает налоговая при проверке.
Если у подрядчика есть и другие облагаемые НДС операции
Если компания одновременно строит дома физлицам через эскроу (льготная деятельность) и, например, коммерческие объекты или дома для юридических лиц (облагаемая НДС деятельность) — обязателен раздельный учёт по пункту 4 статьи 149 НК РФ. Без него льготу тоже можно потерять при проверке — налоговая вправе отказать в применении освобождения, если невозможно достоверно разделить, к какой деятельности относятся конкретные расходы и доходы.
Счета-фактуры на льготные работы оформлять не обязательно, но если компания их всё же выставляет — с пометкой «Без НДС».
Счета-фактуры на льготные работы оформлять не обязательно, но если компания их всё же выставляет — с пометкой «Без НДС».
Как отразить льготу в декларации
Официальный порядок заполнения декларации по НДС под эту льготу пока не обновлён, поэтому ФНС в том же письме от 19.06.2025 № СД-4-3/5962@ предписала использовать временный код операции 1011235 в разделе 7 декларации — до внесения соответствующих изменений в форму.
Стоит ли отказываться от льготы
Пункт 5 статьи 149 НК РФ разрешает отказаться от освобождений, перечисленных в пункте 3 этой статьи, — а наша льгота как раз оттуда. Но логика отказа здесь работает не так, как в привычных B2B-случаях.
Пока льгота действует, подрядчик не вправе принять к вычету «входящий» НДС по материалам и субподрядным работам, использованным на этом объекте, — эта сумма просто входит в себестоимость. Отказ от льготы решает эту проблему для подрядчика: он начинает начислять НДС на свои работы и получает право на вычет входящего налога.
Но у отказа есть цена — и платит её не подрядчик. НДС по ставке 22% (с 1 января 2026 года, Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ; до этого ставка составляла 20%) добавляется в стоимость работ для заказчика. А заказчик в этой схеме — всегда физическое лицо, оно не является плательщиком НДС и принять этот налог к вычету не может. Для него дополнительный НДС — это просто рост цены дома, без какой-либо компенсации.
Поэтому отказ от льготы имеет смысл только в одном случае: если экономия подрядчика на вычете входящего НДС по материалам и субподряду перекрывает потерю в конкурентоспособности цены для заказчика. Это не универсальное решение, а расчёт, который нужно делать отдельно по каждому проекту — и чаще всего он оказывается не в пользу отказа именно потому, что переложить возросший налог не на кого.
Если отказ всё же выгоден, заявление подаётся в налоговую до 1-го числа месяца начала квартала, с которого компания хочет отказаться от льготы, и действует минимум год.
Пока льгота действует, подрядчик не вправе принять к вычету «входящий» НДС по материалам и субподрядным работам, использованным на этом объекте, — эта сумма просто входит в себестоимость. Отказ от льготы решает эту проблему для подрядчика: он начинает начислять НДС на свои работы и получает право на вычет входящего налога.
Но у отказа есть цена — и платит её не подрядчик. НДС по ставке 22% (с 1 января 2026 года, Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ; до этого ставка составляла 20%) добавляется в стоимость работ для заказчика. А заказчик в этой схеме — всегда физическое лицо, оно не является плательщиком НДС и принять этот налог к вычету не может. Для него дополнительный НДС — это просто рост цены дома, без какой-либо компенсации.
Поэтому отказ от льготы имеет смысл только в одном случае: если экономия подрядчика на вычете входящего НДС по материалам и субподряду перекрывает потерю в конкурентоспособности цены для заказчика. Это не универсальное решение, а расчёт, который нужно делать отдельно по каждому проекту — и чаще всего он оказывается не в пользу отказа именно потому, что переложить возросший налог не на кого.
Если отказ всё же выгоден, заявление подаётся в налоговую до 1-го числа месяца начала квартала, с которого компания хочет отказаться от льготы, и действует минимум год.
Что делать бизнесу
- Разделить в договорах и сметах стоимость работ и стоимость материалов — не общей суммой.
- Проверить регистрацию компании в ЕИСЖС и убедиться, что вся обязательная информация там актуальна.
- Убедиться, что все расчёты по договору идут строго через счёт эскроу в уполномоченном банке, а не напрямую.
- Настроить раздельный учёт, если помимо льготных объектов есть облагаемые НДС операции.
- Использовать временный код 1011235 в разделе 7 декларации по НДС, пока не введена официальная форма.
- Прежде чем отказываться от льготы, сначала посчитать: перекрывает ли экономия на вычете входящего НДС потерю в цене для заказчика.
Итог
Льгота по НДС для подрядчиков ИЖС на счетах эскроу — рабочая и реальная, но целиком построена на формальностях, а не на самом факте использования эскроу. Она освобождает только работы, требует регистрации в ЕИСЖС, раздельного учёта при смешанной деятельности и аккуратного разделения работ и материалов в договоре. Один платёж мимо эскроу или материалы, случайно попавшие в льготную сумму, — и НДС возвращается в полном объёме, причём часто уже по итогам проверки, а не по собственному решению компании.
Мы в «ЭОСФАЙН» больше 10 лет ведём бухгалтерию подрядных и строительных компаний — сейчас в работе больше 400 клиентов по всей стране, и мы входим в ТОП-10 партнёров франшизы «1С:БухОбслуживание».
Если сомневаетесь, применяется ли льгота именно к вашему договору, или нужно посчитать, выгоден ли отказ от неё, — приходите на консультацию, разберём вашу ситуацию отдельно.
Оставить заявку можно на нашем сайте 1cbo.eosfine.ru — первая консультация бесплатно.
Подпишитесь на наш телеграм-канал: @forwardbusiness
Или в МАХ: https://max.ru/channel_eosfine
Подпишитесь на наш телеграм-канал: @forwardbusiness
Или в МАХ: https://max.ru/channel_eosfine
Источники
—Федеральный закон от 08.08.2024 № 283-ФЗ «О внесении изменения в статью 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»
—Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»
—Письмо ФНС России от 19.06.2025 № СД-4-3/5962@
—С 1 апреля работы подрядчика с эскроу освобождаются от НДС — официальная информация ФНС России
—Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ — официальное опубликование правовых актов
—Федеральный закон от 08.08.2024 № 283-ФЗ «О внесении изменения в статью 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»
—Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»
—Письмо ФНС России от 19.06.2025 № СД-4-3/5962@
—С 1 апреля работы подрядчика с эскроу освобождаются от НДС — официальная информация ФНС России
—Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ — официальное опубликование правовых актов
